Observatoire des loyers · Édition de septembre 2026
En bref
En septembre 2026, un appartement se loue en moyenne 24,40 € par m² à Saint-Ouen-sur-Seine, de 22 € dans le Vieux Saint-Ouen à 25 € autour de Garibaldi et de Victor-Hugo. Rapportés aux prix de vente, ces loyers donnent un rendement brut de 4 à 4,9 % selon le quartier. Pour un deux-pièces, le loyer du marché dépasse pourtant le plafond légal dans la plupart des cas.
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Loyer moyen d’un appartement | 24,40 € par m² (de 18,60 à 34 €) | SeLoger, janvier 2026 |
| Loyer moyen d’une maison | 27,60 € par m² | SeLoger, janvier 2026 |
| Loyer moyen des baux en cours | 17,20 € par m² | Olap, 2024 |
| Prix de vente moyen d’un appartement | 6 252 € par m² | SeLoger, septembre 2026 |
| Plafond d’un deux-pièces loué vide | 20,80 à 24,60 € par m² | Arrêté préfectoral, 2026 |
| Ménages locataires | 71,3 %, dont 29,2 % en HLM | INSEE, 2023 |
L’écart entre les baux en cours et les annonces, plus de 7 € par mètre carré, montre que les loyers de relocation sont bien plus élevés que ceux des locataires installés depuis longtemps. C’est à chaque changement de locataire que se joue le niveau de loyer, dans la limite du plafond légal.
| Quartier | Loyer moyen d’un appartement | Prix de vente moyen | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Garibaldi – Ottino – Porte de Saint-Ouen | 25 € par m² | 6 189 € par m² | 4,8 % |
| Hugo – Payret – Zola | 25 € par m² | 6 238 € par m² | 4,8 % |
| Rosiers – Les Puces | 24 € par m² | 6 166 € par m² | 4,7 % |
| Docks de Saint-Ouen | 24 € par m² | 7 200 € par m² | 4,0 % |
| Marie-Godillot – Landy | 24 € par m² | 6 336 € par m² | 4,5 % |
| Debain – Michelet – Bauer | 23 € par m² | 5 821 € par m² | 4,7 % |
| Vieux Saint-Ouen | 22 € par m² | 6 112 € par m² | 4,3 % |
Quartiers et données : SeLoger (loyers de janvier 2026, prix de septembre 2026). Rendement brut calculé par Keen Patrimoine : loyer moyen × 12 ÷ prix de vente moyen, hors charges, fiscalité et vacance.
Les écarts de loyer entre quartiers restent faibles, de 22 à 25 € par mètre carré, alors que les prix d’achat varient davantage : de 5 821 € dans le secteur Debain – Michelet – Bauer à 7 200 € aux Docks. Conséquence, le rendement brut le plus élevé se trouve dans les quartiers anciens proches des Puces et de Victor-Hugo, autour de 4,8 %, et le plus faible aux Docks, où les logements neufs se paient plus cher, autour de 4 %.
À Saint-Ouen, le loyer d’un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de la grille de Plaine Commune. Or, pour un deux-pièces loué vide, ce plafond va de 20,80 à 24,60 € par m² selon l’époque de l’immeuble, alors que le loyer moyen des annonces atteint 24,40 € pour l’ensemble des appartements, et 25 € dans deux quartiers. Dans la plupart des cas, c’est donc le plafond, et non le marché, qui fixe le loyer. Notre simulateur de l’encadrement des loyers donne le plafond de chaque logement.
| Commune | Loyer moyen d’un appartement | Prix de vente moyen | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Saint-Ouen-sur-Seine | 24,4 € par m² | 6 252 € par m² | 4,7 % |
| Saint-Denis | 20 € par m² | 4 021 € par m² | 6,0 % |
| L’Île-Saint-Denis | 19 € par m² | 3 827 € par m² | 6,0 % |
| Clichy | 28,2 € par m² | 6 946 € par m² | 4,9 % |
| Paris 17e | 34 € par m² | 10 215 € par m² | 4,0 % |
| Paris 18e | 31 € par m² | 9 186 € par m² | 4,0 % |
SeLoger : loyers de janvier 2026 (Clichy : 2026), prix de septembre 2026. Rendement brut calculé par Keen Patrimoine.
Saint-Ouen se situe entre deux marchés : plus cher que Saint-Denis et L’Île-Saint-Denis, où les rendements bruts approchent 6 %, et nettement moins cher que le nord de Paris, où ils descendent autour de 4 %. Clichy, plus chère à l’achat, affiche un rendement comparable à celui de Saint-Ouen, proche de 4,9 %. Cette position intermédiaire, combinée à la desserte des lignes 13 et 14, explique l’intérêt des investisseurs pour la commune.
| Caractéristique | Part des résidences principales |
|---|---|
| Une pièce | 14,3 % |
| Deux pièces | 32,5 % |
| Trois pièces | 32,1 % |
| Quatre pièces et plus | 21,0 % |
| Construites avant 1946 | 23,7 % |
| Construites de 1946 à 1990 | 40,3 % |
| Construites de 1991 à 2005 | 11,8 % |
| Construites de 2006 à 2020 | 24,3 % |
Source : INSEE, recensement de la population 2023, géographie au 1er janvier 2026.
Près d’un logement sur deux compte une ou deux pièces, et environ trois sur quatre ont été construits avant 2006. Ces deux caractéristiques expliquent l’importance du permis de louer, qui concerne les immeubles d’avant 2004, et le poids des petites surfaces dans la demande locative. Les investisseurs trouveront des repères complémentaires sur notre page gestion locative pour investisseurs.
L’observatoire rassemble des sources publiques ou largement diffusées : les loyers et prix de SeLoger, les loyers des baux en cours de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, les données du recensement de l’INSEE et la grille officielle de Plaine Commune. Les rendements bruts sont calculés par nos soins et ne tiennent compte ni des charges, ni de la fiscalité, ni de la vacance. L’observatoire est mis à jour chaque trimestre. Pour un chiffre adapté à votre logement, utilisez notre estimation de loyer.
Ces repères servent à fixer le loyer des biens que nous suivons en gestion locative à Saint-Ouen-sur-Seine.
Permis de louer, loyer maximum, DPE : un gestionnaire vous répond sous 24 h ouvrées, sans engagement.
Environ 24,40 € par m² pour un appartement selon SeLoger (janvier 2026), avec des écarts de 18,60 à 34 € selon le logement et sa localisation. Les baux en cours affichent en moyenne 17,20 € par m² (Olap, 2024).
D’après nos calculs sur les données SeLoger, les quartiers anciens de Garibaldi – Ottino, Hugo – Payret – Zola et Debain – Michelet – Bauer atteignent un rendement brut d’environ 4,7 à 4,9 %, contre environ 4 % aux Docks.
Oui : environ 24,40 € par m² contre 20 € à Saint-Denis. Ils restent en revanche nettement inférieurs à ceux de Clichy (28,20 €) et du nord de Paris (31 à 34 €).
Chaque trimestre. La prochaine édition intégrera les règles applicables après le 24 novembre 2026, date de fin de l’expérimentation de l’encadrement des loyers.
