Guide du propriétaire bailleur
En bref
Pour louer un logement à Saint-Ouen-sur-Seine, trois règles locales se cumulent : le permis de louer pour les immeubles construits avant 2004, l’encadrement des loyers de Plaine Commune et le calendrier du DPE, qui interdit déjà la location des logements classés G. Elles s’ajoutent aux obligations de tout bailleur : logement décent, diagnostics, bail conforme et déclaration aux impôts.
Depuis le 22 juin 2022, autorisation de la mairie avant chaque nouveau locataire, pour les immeubles d'avant 2004. Jusqu'à 15 000 € d'amende.
Depuis le 1er juin 2021, loyer plafonné par la grille de Plaine Commune. Grille 2026 applicable jusqu'au 24 novembre 2026.
Logements G interdits à la location depuis 2025, F à partir de 2028, E en 2034. Loyers des F et G gelés.
Ces règles ne se remplacent pas, elles s’additionnent. Un logement peut avoir obtenu son permis de louer et être loué au-dessus du plafond, ou respecter la grille des loyers avec un DPE qui interdira bientôt sa location. Chaque nouveau bail demande donc de vérifier les trois points.
| Obligation | Ce qu’elle impose |
|---|---|
| Logement décent | Au moins 9 m² et 2,20 m sous plafond, ou 20 m³ ; chauffage, eau, électricité et aération en bon état |
| Diagnostics annexés au bail | DPE, électricité et gaz de plus de 15 ans, plomb avant 1949, amiante avant juillet 1997, état des risques, surface habitable |
| Bail conforme | Bail type avec ses mentions obligatoires, dont le loyer de référence et le loyer de référence majoré à Saint-Ouen |
| Déclaration aux impôts | Occupation du logement à déclarer sur le service « Gérer mes biens immobiliers », à chaque changement d’occupant et au plus tard le 1er juillet suivant |
| Assurance en copropriété | Assurance de responsabilité civile du propriétaire non occupant (PNO) obligatoire |
| Zone tendue | Préavis d’un mois pour le locataire, hausse limitée entre deux locataires, taxe sur les logements vacants depuis plus d’un an |
Sources : loi du 6 juillet 1989, décret n° 2002-120, Code général des impôts, service-public.fr.
Pour le loyer, non : toute la commune forme un seul secteur dans la grille de Plaine Commune. Pour le permis de louer, oui, car tout dépend de l’âge de l’immeuble. Les quartiers au bâti ancien sont presque entièrement concernés : Garibaldi – Les Puces, Debain – Michelet – Bauer ou le centre-ville et le Cordon. Les immeubles récents des Docks ou du Village des athlètes en sont en principe dispensés, mais restent soumis à l’encadrement des loyers et au DPE.
En résumé, les règles varient selon l’âge des immeubles de votre quartier : notre page consacrée aux quartiers de Saint-Ouen présente le profil de chacun.
Chaque règle a son contrôleur. La mairie instruit les demandes de permis de louer et visite les logements. Le préfet peut prononcer les amendes prévues en cas de location sans autorisation ou de loyer supérieur au plafond. Le juge tranche les litiges sur la décence du logement, et la caisse d’allocations familiales peut conserver l’allocation logement tant qu’un logement non décent n’est pas remis en état.
Pour une information juridique gratuite et neutre, propriétaires comme locataires peuvent consulter l’ADIL de la Seine-Saint-Denis, l’agence départementale d’information sur le logement. Pour faire vérifier un logement précis et être accompagné dans les démarches, un gestionnaire local reste l’interlocuteur le plus direct.
Notre audit locatif reprend cette liste point par point pour votre logement : permis de louer, plafond de loyer, DPE, surface, décence et bail. Vous recevez un rapport écrit qui indique ce qui est conforme et ce qui doit être corrigé avant la location.
Ces trois règles sont contrôlées à chaque nouveau bail par notre gestion locative à Saint-Ouen-sur-Seine.
Permis de louer, loyer maximum, DPE : un gestionnaire vous répond sous 24 h ouvrées, sans engagement.
Non, si l’immeuble a été construit en 2004 ou après : le permis de louer ne s’applique pas. Le loyer reste en revanche plafonné par la grille de Plaine Commune, sur la ligne des immeubles construits après 1990.
L’encadrement des loyers s’y applique aussi, puisque Saint-Denis fait partie de Plaine Commune, mais avec d’autres secteurs et d’autres loyers de référence. Le permis de louer y obéit à ses propres périmètres, à vérifier adresse par adresse.
Oui. Depuis 2023, chaque propriétaire doit indiquer l’occupation de ses logements sur le service « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts, et la mettre à jour dès qu’un locataire arrive ou part, au plus tard le 1er juillet de l’année suivante.
Auprès de l’ADIL de la Seine-Saint-Denis, qui renseigne gratuitement propriétaires et locataires sur le droit du logement. Pour le permis de louer, le service municipal de Saint-Ouen répond aux questions sur les démarches.
À Saint-Ouen, en zone tendue, un logement vacant depuis plus d’un an peut être soumis à la taxe sur les logements vacants. Avant de le relouer, il faut aussi vérifier que son DPE et son état permettent la location.
