Le départ d’un locataire est le moment où se cristallisent la plupart des litiges : état du logement, retenues sur le dépôt de garantie, délais de restitution. Les règles sont pourtant précises, et les connaître évite à la fois de perdre de l’argent et de payer des pénalités. Tour d’horizon pour les propriétaires bailleurs.
Le rôle de l’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie se compare, pièce par pièce, à l’état des lieux d’entrée. C’est cette comparaison, et elle seule, qui permet de mettre des réparations à la charge du locataire. Un état des lieux d’entrée incomplet ou imprécis se retourne contre le propriétaire : ce qui n’a pas été décrit à l’entrée est présumé avoir été remis en bon état.
Le document est établi de façon contradictoire, en présence des deux parties ou de leurs représentants. En cas de désaccord, il peut être dressé par un commissaire de justice, à frais partagés entre le propriétaire et le locataire. Son contenu minimal est fixé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : date, adresse, identité des parties, relevés des compteurs, clés remises et description de chaque pièce.
Quel délai pour restituer le dépôt de garantie ?
| Situation à la sortie | Délai de restitution | Point de départ |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d’entrée | 1 mois | Remise des clés |
| Différences constatées entre les deux états des lieux | 2 mois | Remise des clés |
| Logement en copropriété | Retenue possible de 20 % jusqu’à l’arrêté des comptes annuels | Régularisation dans le mois qui suit |
Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour une location meublée, et il est interdit pour un bail mobilité.
Les retenues autorisées
Le propriétaire peut retenir les sommes restant dues (loyers, charges régularisées) et le coût des réparations locatives constatées par comparaison des états des lieux. Chaque retenue doit être justifiée : devis, factures ou, à défaut, une estimation sérieuse. Une retenue forfaitaire, sans justificatif, est contestable.
Surtout, il faut tenir compte de la vétusté, c’est-à-dire de l’usure normale liée au temps. Une peinture refaite il y a huit ans ne peut pas être facturée comme neuve. Le bail peut prévoir une grille de vétusté, qui fixe par équipement une durée de vie et un taux d’abattement annuel : c’est le meilleur moyen d’éviter les discussions.
La pénalité de retard
Chaque mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie coûte 10 % du loyer mensuel hors charges.
La loi prévoit cette majoration pour chaque période mensuelle commencée en retard. Elle n’est pas due si le retard vient de l’absence de nouvelle adresse transmise par le locataire. Pour un loyer de 900 €, deux mois de retard coûtent donc 180 € de pénalités, en plus du dépôt lui-même.
Les réparations le plus souvent retenues
Relèvent en principe du locataire les dégradations qui dépassent l’usage normal : trous non rebouchés, peintures tachées ou abîmées bien avant leur fin de vie, joints de salle de bains noircis faute d’entretien, équipements cassés, logement rendu sale. L’usure normale d’un sol, d’une peinture ou d’un robinet après plusieurs années reste en revanche à la charge du propriétaire.
Et en location meublée ?
Les mêmes délais s’appliquent, avec un dépôt pouvant atteindre deux mois de loyer. L’état des lieux se double d’un inventaire du mobilier et des équipements : c’est lui qui permet de retenir le coût d’un objet manquant ou détérioré, toujours déduction faite de la vétusté.
Que faire en cas de désaccord ?
Si le locataire conteste une retenue, la première étape est un échange écrit, avec les justificatifs. À défaut d’accord, l’une ou l’autre partie peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. Un état des lieux précis et des retenues documentées sont alors vos meilleurs arguments.
La régularisation des charges au départ
Si le locataire payait des provisions pour charges, une régularisation doit être faite à son départ, sur la base des dépenses réelles. En copropriété, les comptes de l’année ne sont souvent arrêtés que plusieurs mois plus tard : c’est pourquoi la loi autorise à conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie jusqu’à cette date, puis à solder dans le mois qui suit l’approbation des comptes. Les justificatifs des charges doivent être tenus à la disposition du locataire, qui peut les consulter.
Comment éviter les litiges
- Soignez l’état des lieux d’entrée : description précise, photos datées, relevés des compteurs, inventaire complet en meublé ;
- rappelez au locataire qu’il peut compléter l’état des lieux d’entrée dans les dix jours, et pour le chauffage lors du premier mois de chauffe ;
- annexez une grille de vétusté au bail ;
- faites établir les devis rapidement après la sortie, pour respecter le délai de deux mois ;
- transmettez le décompte des retenues par écrit, avec les justificatifs, avant ou en même temps que le virement du solde ;
- tracez chaque restitution par virement, avec le détail des retenues.
Ces étapes sont au cœur de notre mise en location : états des lieux photographiés, inventaire contrôlé et restitution du dépôt dans les délais. Si des travaux sont nécessaires entre deux locataires, notre page travaux et sinistres en location explique ce qui relève du locataire et ce qui reste à votre charge. Et avant de relouer, l’audit locatif vérifie que le logement respecte toutes les règles de Saint-Ouen.
Quand le logement nous est confié, l’état des lieux de sortie est réalisé par votre administrateur de biens à Saint-Ouen-sur-Seine.
Ce qu’il faut retenir
- Le dépôt de garantie se restitue en un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, en deux mois sinon.
- Chaque retenue doit être justifiée et tenir compte de la vétusté, idéalement grâce à une grille annexée au bail.
- Chaque mois de retard coûte 10 % du loyer mensuel hors charges au propriétaire.
