Louer à Saint-Ouen
En bref
Depuis le 22 juin 2022, louer un logement à Saint-Ouen-sur-Seine dans un immeuble construit avant 2004 demande une autorisation préalable de la mairie : c’est le permis de louer. Il concerne les locations vides ou meublées à titre de résidence principale, hors zone pavillonnaire. La demande se fait en ligne sur le portail Touriz, avant chaque nouveau locataire. La ville visite le logement et répond dans un délai d’un mois. Louer sans autorisation expose à une amende pouvant atteindre 15 000 €.
Le permis de louer est le nom courant de l’autorisation préalable de mise en location, prévue par les articles L635-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. La loi permet aux communes de l’imposer dans les secteurs où elles veulent lutter contre l’habitat indigne. Saint-Ouen-sur-Seine l’applique depuis le 22 juin 2022, avec Plaine Commune.
Concrètement, le propriétaire doit obtenir l’accord écrit de la mairie avant de signer un bail. La ville vérifie que le logement est sûr, sain et décent. Ce n’est pas une formalité à remplir après coup : sans autorisation, la mise en location est irrégulière dès le premier jour.
La majorité du parc de la commune est concernée. Trois critères suffisent pour le savoir :
| Critère | Concerné | Pas concerné |
|---|---|---|
| Année de construction de l’immeuble | Avant 2004 | 2004 et après |
| Type de secteur | Immeubles collectifs et habitat hors zone pavillonnaire | Zone pavillonnaire |
| Type de location | Location vide ou meublée, résidence principale du locataire | Meublé de tourisme de courte durée |
| Moment de la demande | Première mise en location et chaque changement de locataire | Reconduction du bail ou avenant avec le même locataire |
Les quartiers au bâti ancien sont les plus touchés : Garibaldi – Les Puces, Debain – Michelet – Bauer ou le centre-ville et le Cordon. Les immeubles récents des Docks ou du Village des athlètes en sont en principe dispensés. En cas de doute sur l’année de construction, le mieux est de la vérifier avant de publier une annonce.
Depuis le 1er janvier 2025, la demande se fait uniquement en ligne, sur le portail Touriz indiqué par la Ville. Le parcours se déroule en quatre temps :
Le dossier repose sur les diagnostics déjà obligatoires pour louer. Selon l’âge et l’équipement du logement, il comprend :
Le DPE mérite une attention particulière : un logement classé G ne peut plus être loué, et les logements F seront exclus à partir de 2028. Notre guide sur le calendrier du DPE en location détaille les échéances.
L’agent évalue le logement à l’aide d’une grille de critères objectifs portant sur la sécurité, l’hygiène et la décence. Dans la pratique, les points qui posent le plus souvent problème sont connus : installation électrique vétuste, absence de ventilation, traces d’humidité, garde-corps ou équipements dangereux.
Trois issues sont possibles. L’autorisation peut être accordée, de façon expresse ou tacite. Elle peut être accordée sous conditions : des travaux sont exigés dans un délai fixé, suivis d’une nouvelle visite. Enfin, elle peut être refusée : la décision indique alors les travaux à réaliser, et une nouvelle demande pourra être déposée une fois ceux-ci terminés. La Ville transmet les refus à la CAF et à l’administration fiscale.
| Situation | Ce qui s’applique |
|---|---|
| Délai de réponse | Un mois après le récépissé de dossier complet |
| Absence de réponse dans le délai | Autorisation tacite : gardez le récépissé |
| Durée de validité | Deux ans : l’autorisation devient caduque si le logement n’est pas loué dans ce délai |
| Nouveau locataire | Nouvelle demande obligatoire |
| Reconduction du bail ou avenant | Pas de nouvelle demande |
| Vente d’un logement loué | Déclaration de transfert, Cerfa n° 15663*01, avec l’accord de l’ancien propriétaire |
Les sanctions sont prévues par l’article L635-7 du Code de la construction et de l’habitation. Avant de prononcer une amende, la mairie invite le propriétaire à présenter ses observations. À Saint-Ouen, il dispose d’un mois pour régulariser sa situation.
| Manquement | Amende maximale |
|---|---|
| Location sans autorisation préalable | 5 000 € |
| Nouveau manquement dans les trois ans | 15 000 € |
| Location malgré un refus de la mairie | 15 000 € |
Le bail, lui, reste valable : la loi prévoit que la location sans autorisation est sans effet sur les droits du locataire (article L635-8). C’est donc le propriétaire seul qui supporte le risque. Le permis de louer s’ajoute par ailleurs à l’encadrement des loyers de Plaine Commune : les deux règles se vérifient ensemble avant chaque nouveau bail.
Avant chaque mise en location, notre audit locatif contrôle l’année de construction, le dossier de diagnostics, le DPE et le loyer au regard du plafond légal. Nous préparons le dossier Touriz, nous assistons à la visite et nous suivons la demande jusqu’à la décision. Si vous nous confiez ensuite la mise en location, l’autorisation est annexée au bail dès la signature.
Une fois l’autorisation obtenue, le suivi du bail, des loyers et des travaux relève de notre gestion locative à Saint-Ouen-sur-Seine.
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La Ville ne mentionne aucun frais de dossier pour la demande d’autorisation. En revanche, les diagnostics techniques à joindre au dossier (DPE, électricité, gaz, plomb, amiante…) sont à la charge du propriétaire, comme pour toute mise en location.
Non. La reconduction du bail ou un avenant avec le même locataire ne demande pas de nouvelle autorisation. Une nouvelle demande est en revanche nécessaire à chaque changement de locataire.
Sans réponse dans le mois qui suit le récépissé de dossier complet, l’autorisation est considérée comme accordée de façon tacite. Conservez le récépissé : il vous servira de preuve et doit être joint au bail.
Oui, dès lors qu’il est loué comme résidence principale du locataire. Les meublés de tourisme de courte durée relèvent d’une autre réglementation et ne sont pas visés par le permis de louer.
Oui, à condition de déclarer le transfert avec le formulaire Cerfa n° 15663*01, rempli avec l’accord de l’ancien propriétaire. L’autorisation reste attachée au logement et au locataire en place.
Non. La loi prévoit que la location sans autorisation préalable est sans effet sur le bail du locataire (article L635-8 du Code de la construction et de l’habitation). Le locataire conserve tous ses droits, mais le propriétaire reste exposé à l’amende.
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Service permis de louer de la mairie : 7 place de la République, 93400 Saint-Ouen-sur-Seine · permis-de-louer@mairie-saint-ouen.fr
