Un mois à partir du récépissé de dossier complet

La règle est fixée par le Code de la construction et de l’habitation : la mairie dispose d’un mois pour notifier sa décision. Mais ce délai ne part pas du jour où vous déposez votre demande sur le portail Touriz. Il court à compter de la délivrance du récépissé de dossier complet. Tant qu’une pièce manque, rien ne commence.

En pratique, le délai total se décompose donc en trois temps : la constitution du dossier, qui dépend de vous ; la vérification de sa complétude par le service municipal ; puis le mois d’instruction proprement dit, pendant lequel un agent visite le logement.

Que se passe-t-il si la mairie ne répond pas ?

Si aucune décision ne vous est notifiée dans le mois qui suit le récépissé, l’autorisation est réputée accordée : c’est une autorisation tacite. Conservez précieusement le récépissé, car il vous servira de preuve et doit être annexé au bail. L’autorisation, expresse ou tacite, reste valable deux ans : si le logement n’est pas loué dans ce délai, elle devient caduque.

Pourquoi le délai coïncide avec le préavis du locataire

Saint-Ouen est en zone tendue : un locataire qui quitte un logement loué vide ne doit qu’un mois de préavis, comme en location meublée. Autrement dit, le temps dont vous disposez entre l’annonce du départ et la libération du logement est exactement celui dont la mairie dispose pour instruire votre demande. Attendre que le logement soit vide pour déposer le dossier, c’est accepter au moins un mois sans loyer.

Le bon réflexe : déposer la demande de permis de louer le jour où vous recevez le préavis de votre locataire.

La visite de l’agent peut avoir lieu alors que le locataire sortant est encore dans les lieux, à condition de l’organiser avec lui. Préparez le logement en conséquence : les points examinés portent sur la sécurité, l’hygiène et la décence.

Ce qui allonge le délai

• Un dossier incomplet : un diagnostic manquant ou périmé, et le délai ne démarre pas ;
• une autorisation sous conditions : la mairie exige des travaux dans un délai fixé, suivis d’une nouvelle visite ;
• un refus : il faut réaliser les travaux indiqués, puis déposer une nouvelle demande, qui fait repartir un nouveau délai d’un mois ;
• un DPE défavorable : un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025, quelle que soit la décision sur le reste du dossier.

Les immeubles anciens des quartiers Garibaldi – Les Puces ou Debain – Michelet – Bauer sont les plus exposés à ces allongements : installations électriques vétustes, humidité, ventilation insuffisante. Un contrôle préalable du logement évite la plupart des mauvaises surprises.

Les pièces à réunir avant de déposer la demande

Le dossier repose sur le formulaire Cerfa n° 15652*01 et sur le dossier de diagnostic technique, déjà obligatoire pour louer : DPE, état des installations d’électricité et de gaz de plus de quinze ans, constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles d’avant 1949, état d’amiante pour ceux dont le permis de construire date d’avant juillet 1997, et état des risques. Un diagnostic périmé suffit à rendre le dossier incomplet : vérifiez les dates avant le dépôt, pas après.

Vente, reconduction, nouveau locataire : quand refaire une demande ?

La reconduction du bail ou un avenant avec le même locataire ne demande pas de nouvelle autorisation. En revanche, chaque changement de locataire impose une nouvelle demande, avec un nouveau délai d’un mois. En cas de vente d’un logement loué, l’autorisation se transfère à l’acheteur par une déclaration (Cerfa n° 15663*01), sans nouvelle instruction.

Les communes voisines appliquent le même délai d’un mois, mais pas les mêmes critères : à Saint-Denis, le permis de louer vise tous les logements de plus de 15 ans depuis septembre 2025 ; à L’Île-Saint-Denis, tous ceux de plus de 10 ans.

Un exemple de calendrier

Votre locataire vous remet son préavis le 1er mars pour un départ le 31 mars. Vous déposez le dossier le 3 mars ; le récépissé de dossier complet arrive le 10 mars. L’agent visite le logement le 20 mars, pendant que le locataire est encore là. La mairie a jusqu’au 10 avril pour répondre : si l’autorisation arrive fin mars, vous signez le nouveau bail dès le 1er avril, sans aucun mois de vacance. Si vous aviez attendu le départ du locataire pour déposer la demande, le logement serait resté vide jusqu’en mai.

Comment gagner du temps

1. Vérifiez dès aujourd’hui l’année de construction de l’immeuble et la validité de vos diagnostics ;
2. déposez la demande dès la réception du préavis ;
3. corrigez avant la visite les défauts les plus fréquents : prises, tableau électrique, aération, traces d’humidité ;
4. préparez l’annonce en parallèle, pour organiser les visites dès l’autorisation obtenue.

Le détail des pièces à fournir et des sanctions figure dans notre guide du permis de louer à Saint-Ouen. Et pour faire contrôler votre logement avant le dépôt du dossier, notre audit locatif vérifie le permis de louer, le DPE, le plafond de loyer et la décence en une seule visite.

Pour les propriétaires qui nous confient leur bien, ce délai est anticipé dès la réception du préavis, dans le cadre de notre service de gestion locative.