Une déduction réservée au régime réel

Tout commence par le choix du régime d’imposition. Si vos loyers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, vous relevez de plein droit du micro-foncier : vous déclarez vos loyers et l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes vos charges. Dans ce cas, vous ne déduisez rien d’autre, ni honoraires, ni forfait de 20 €.

Au-delà de 15 000 €, ou sur option, vous relevez du régime réel et remplissez la déclaration n° 2044. Vous déduisez alors vos charges pour leur montant réel. L’option pour le réel est irrévocable pendant trois ans : elle se prépare en comparant vos charges réelles à l’abattement de 30 %.

Ligne 221 : les honoraires de votre agence

La ligne 221 de la déclaration 2044 regroupe les frais d’administration et de gestion réellement payés : honoraires et commissions versés à un gestionnaire, rémunération d’un gardien ou d’un concierge pour la part non récupérable, frais de procédure engagés contre un locataire. Les honoraires de gestion courante de votre agence y figurent pour leur montant TTC, tels qu’ils apparaissent sur votre compte rendu annuel.

Ligne 222 : le forfait de 20 € par local

Certains petits frais sont impossibles à justifier au centime près : courrier, téléphone, déplacements, fournitures. L’administration les couvre par une déduction forfaitaire de 20 € par local et par an, à inscrire ligne 222. Ce forfait est fixe : vous ne pouvez pas déduire davantage, même si vos dépenses réelles sont plus élevées, et vous n’avez aucun justificatif à fournir. Il s’ajoute aux honoraires de la ligne 221 : il ne les remplace pas.

Le « local » s’entend de chaque logement loué : un propriétaire de trois appartements déduit 60 €.

Et les assurances ?

Les primes d’assurance se déclarent à part, ligne 223 : assurance propriétaire non occupant et garantie loyers impayés. Lorsque la garantie est incluse dans une formule de gestion globale, votre gestionnaire doit vous indiquer la part correspondant à l’assurance, pour la reporter sur la bonne ligne.

Un exemple chiffré

Prenons un deux-pièces à Saint-Ouen loué 1 000 € par mois charges comprises, confié en gestion à 6,5 % TTC des loyers encaissés.

Avec une tranche marginale d’imposition de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, ces 800 € de déductions réduisent l’impôt et les prélèvements sociaux d’environ 378 € : les 780 € d’honoraires ne coûtent plus, en réalité, qu’environ 400 € par an. Notre calculateur d’honoraires refait ce calcul pour votre loyer et votre formule.

Gestion courante et mise en location : deux honoraires différents

Une agence facture deux types d’honoraires : ceux de la gestion courante, calculés sur les loyers encaissés, et ceux de la mise en location, payés lors de la recherche d’un nouveau locataire et partagés avec lui dans la limite des plafonds légaux. La part des honoraires de mise en location restée à votre charge se déduit elle aussi, avec les frais d’administration et de gestion. Votre compte rendu annuel de gestion doit distinguer clairement ces sommes : c’est le document à conserver en cas de contrôle.

Les autres charges déductibles, à ne pas confondre

Les frais de gestion ne sont qu’une partie des charges déductibles au régime réel. Chacune a sa propre ligne sur la déclaration 2044 :

Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?

Le régime réel devient intéressant dès que vos charges dépassent 30 % de vos loyers. Pour un loyer annuel de 12 000 €, l’abattement du micro-foncier représente 3 600 €. Si vous payez 780 € d’honoraires, 1 100 € de taxe foncière, 250 € d’assurances et 1 800 € d’intérêts d’emprunt, vos charges réelles atteignent déjà près de 4 000 € : le réel est plus favorable. Sans emprunt ni travaux, le micro-foncier reste souvent plus simple et plus avantageux.

Les pièges à éviter

• Déduire le forfait au micro-foncier : impossible, l’abattement de 30 % couvre déjà tout ;
• oublier les frais de procédure : commissaire de justice et avocat engagés pour un impayé se déduisent ligne 221 ;
• déduire les frais de mise en location d’un nouveau bail sans vérifier leur nature : la part des honoraires facturée au locataire n’est évidemment pas déductible par le propriétaire ;
• oublier de reporter le forfait chaque année : les 20 € par logement se déduisent à chaque déclaration, tant que le logement est loué ou proposé à la location ;
• confondre location nue et meublée : en meublé, les honoraires sont des charges du bénéfice industriel et commercial, déclarées sur d’autres formulaires.

Pour choisir la formule de gestion adaptée à votre logement, consultez notre offre de gestion locative à Saint-Ouen. Et si vous reprenez un logement dont la gestion a été négligée, notre audit locatif fait le point sur le loyer, le bail et les obligations avant toute décision.